Home » Blog » Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen

Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen


Veel huizen in Nederland staan ook in 2017, 2018 en 2019 niet op eigen grond, maar op grond met erfpacht. Wat is erfpacht? De grond wordt bij erfpacht gehuurd van de grondeigenaar, vaak de gemeente. U doet er misschien goed aan om de erfpacht af te kopen en tegelijkertijd uw hypotheek te verhogen. De erfpacht, de aftrekbare erfpachtcanon en het beklemrecht worden uitgelegd. Pas in het bijzonder op voor de particuliere erfpacht die ook wordt aangeboden. De aankoop van een woning is goedkoper, maar banken doen vaak moeilijk over de financiering van een woning met particuliere erfpacht. In Amsterdam is het straks waarschijnlijk einde voortdurende erfpacht. Afkopen dus, of nog even wachten daarmee?

Erfpacht in historisch perspectief

Erfpacht is bijna zo oud als de wereld. Al in het oude Egypte werd staatsgrond in erfpacht uitgegeven. Ook de Romeinen gaven grond in erfpacht uit met als doel belastingpenningen te ontvangen. In Nederland kennen we de erfpacht ook al lang. Oorspronkelijk gaven grondeigenaren die hun grond niet zelf wilden of konden bebouwen, delen van de grond uit in erfpacht. De pachter nam daarmee als huurder van de grond de taak op zich om de woeste grond bebouwbaar te maken en te onderhouden. Hij betaalde voor de huur van de grond de wel bekende canon en pacht. In Amsterdam werden de eerste stukken grond al in erfpacht uitgegeven in de 15e en 16e eeuw. Erfpacht gaat nu waarschijnlijk eindelijk in Amsterdam verdwijnen. In 2015 konden de Amsterdammers bij referendum bepalen dat woningeigenaren de grond van de gemeente mogen kopen. De verwachting was dat dit een massaal ja zal worden. Sinds 1 juli 2016 heeft Amsterdam een nieuw erfpachtsstelsel in de planning (eeuwigdurende erfpacht met meer zekerheid).

Wat is erfpacht?

Bij een huis op erfpachtgrond wordt de huizenkoper eigenaar van het pand, exclusief de grond. Die huurt hij namelijk van de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De erfpacht wordt via de notaris geregeld in een akte van vestiging en geeft u een aantal rechten met beperkingen, zoals in de akte zijn geformuleerd. Ook is vastgelegd voor hoe lange tijd een bepaalde erfpachtcanon geldt. Daarna wordt de canon, uitgedrukt als percentage van de grondwaarde herzien. Pacht contracten uit de vorige eeuw die nu aflopen kunnen zeer veel hoger uitvallen. Soms worden bij de herziening ook de voorwaarden gewijzigd.

Bezwaar maken tegen erfpacht

De praktijk wijst uit dat bezwaar maken tegen een verhoging van de erfpacht kan helpen. In Amsterdam bijvoorbeeld blijkt dat 80% van de eigenaars die bezwaar maakten tegen de nieuwe pacht vervolgens maar de helft hoefden te betalen.

Hypotheek en erfpacht, erfpacht fiscaal aftrekbaar

De pachter en niet de grondeigenaar draait op voor de belastingen die op de grond rusten, zoals de waterschapslasten. Een voordeel is dat de periodieke betalingen van de canon aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting. Denk hierbij aan de Wet Hillen. Als de canon eenmaal is afgekocht kan dat niet langer. De afkoop van erfpacht kan niet fiscaal worden afgetrokken. Wel kunt u de hypotheekrente, wanneer de afkoop via een extra hypotheek wordt gefinancierd, fiscaal aftrekken. Het zal duidelijk zijn dat een pand op erfpacht een stuk goedkoper is dan een pand op eigen grond. Maar doordat u jaarlijks pacht moet betalen die ook nog eens sterk kan worden verhoogd, zal pachten uiteindelijk toch een stuk duurder zijn.

Hoe wordt een Erfpachtcanon bepaald

De hoogte van de erfpachtcanon wordt, ongerekend de administratieve kosten, door twee factoren bepaald:

  • De waarde van de grond.
  • De rente die de verpachter berekent.


Er zijn grondeigenaren die deze factoren naar alle vrijheid bepalen. Soms zijn er regels voor de rente, bijvoorbeeld via een koppeling aan de marktrente. De grond wordt meestal door drie taxateurs getaxeerd. Een taxateur wordt aangewezen door de eigenaar en één door de pachter. Vervolgens kiezen ze een derde taxateur. Doordat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van de locatie, bouwvolume en bestemming, kunnen tussen gemeenten grote verschillen in erfpacht bestaan.

Erfpacht afkopen of niet

Soms is er de mogelijkheid van erfpacht afkopen. Het is de vraag of afkopen altijd verstandig is. Een aantal scenario’s:

  • De erfpachtcanon kan contractueel alleen worden aangepast aan de nieuwe rente. In dat geval moet u de erfpacht rente vergelijken met de actuele hypotheekrente. Valt de erfpacht rente lager uit, dan is afkopen geen optie.
  • De canon wordt periodiek aangepast met een nieuwe grondwaarde en een nieuwe pacht rente. In dit geval loont afkoop bijna altijd. Dit geldt te meer als de afkoop eeuwigdurend is.

Erfpacht Amsterdam en de buurtstraatquote

In 2017 dwingt de gemeente Amsterdam u om na te denken over de afkoop van uw erfpacht, maar die afkoop kan u veel geld kosten en misschien wel te veel. Als uw erfpachtcontract nog vele jaren loopt, hoeft u zich nog niet zo druk te maken. Maar als die al binnen een paar jaar afloopt, is het de vraag of u overstapt op het nieuwe stelsel en de erfpacht misschien wel afkoopt. Het vervelende is dat de prijs die Amsterdam bij afkoop vraagt aan de hoge kant lijkt te zijn en van straat tot straat, buurt tot buurt anders kan uitpakken. Cruciaal is de buurtstraatquote, en die quote wordt door de gemeente geprikt. De buurtstraatquote geeft de verhouding van de waarde van de grond ten opzichte van de totale WOZ-waarde weer. Anders gezegd, als u de quote vermenigvuldigt met de WOZ-waarde, weet u hoeveel de gemeente uw grond waard vindt. In geheel Amsterdam zijn quotes te vinden van 5 tot 80 procent.

Stel u hebt een pand van 1 miljoen euro en de gemeente rekent daarvan maar liefst 80% toe aan de waarde van de grond. Dan lijkt dat toch wel zeer hoog geprijsd en wat vindt uw bank ervan dat de opstal maar 20% van de WOZ-waarde waard is, wat kan dat voor uw hypotheek betekenen?

Het spreekt voor zich dat als de buurtstraatquote hoog is geprikt, ook de afkoop duur wordt. De gemeente geeft dan wel een korting van 10% in 2017 (voor de snelle beslissers), maar andere steden zoals Den Haag geven u een korting van 50% en dan is 10% wel erg mager. Het zal u dan u ook niet verwonderen dat nu afkopen wel eens erg duur kan blijken te zijn. Als u nu afkoopt, wordt gerekend met de WOZ waarde van 2014 en dat lijkt gunstig, maar huizenprijzen kunnen ook dalen zoals we inmiddels allemaal weten en wellicht is over een aantal jaar zelfs de WOZ-waarde uit 2014 aan de hoge kant. Wat het meeste aantikt is zoals gezegd de door de politiek geprikte buurtstraatquote en de korting van slechts 10%.

Kennelijk wil de gemeente de huiseigenaar in Amsterdam flink laten betalen, anderzijds is ook Amsterdam erbij gebaat om de overstap niet te onaantrekkelijk te maken, want dan zullen weinig mensen afkopen en loopt Amsterdam in 2017 veel geld mis.

Pas op voor particuliere erfpacht

Zoals ik aangaf kan particuliere erfpacht ook. In dat geval pacht u bij een particuliere organisatie of persoon. Met deze particuliere erfpacht zijn in de praktijk veel problemen. Particulieren menen nog wel eens een hele hoge pacht te mogen vragen. Immers, wat de overheden kunnen kunnen zij ook is dan de redenering. Maar een overheid kunt u nog aanspreken op onbehoorlijk bestuur als de erfpacht onbehoorlijk veel verhoogd wordt. Bij een particulier bestaat die mogelijkheid niet. Daar komt nog bij dat banken onlangs hebben bekend gemaakt geen hypotheek meer te zullen verlenen op een huis dat is gebouwd op grond, waarop een particuliere erfpacht rust, omdat daarmee in de praktijk te veel problemen en onduidelijkheden blijken zijn. Dat betekent dat een huis met particuliere erfpacht in feite onverkoopbaar is geworden. Dit kan tot grote schadeclaims leiden. Misschien zal het ook betekenen dat particuliere verpachters u nu eerder een aanbod zullen doen om de erfpacht tegen een redelijke prijs af te kopen. Hoe het ook zij de banken hebben inmiddels een aantal criteria uitgewerkt met betrekking tot de particuliere erfpacht om uit deze vervelende impasse te komen. Bovendien zal een keurmerk voor erfpachtovereenkomsten worden uitgewerkt.

Let op, er gelden voor de particuliere erfpacht 2018 en 2019, nieuwe criteria.

Ja ik koop erfpacht af

Argumenten om wel de erfpacht af te kopen zijn:

  • U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente of andere verpachter.
  • Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond.
  • Een huis op eigen grond is beter verkoopbaar doordat er minder onzekerheden zijn voor de koper.
  • Bebouwbare grond is vooral in de stad en op mooie plekken schaars.


Overigens is het zo dat het voor de gemeentelijke belastingdienst niet uitmaakt, want de aanslag WOZ gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Door de erfpacht af te kopen verandert de WOZ-aanslag niet, maar stijgt wel de waarde van uw huis.

Het beklemrecht is een variant op erfpacht

Het beklemrecht is een variant op de erfpacht en komt vrijwel alleen nog in de provincie Groningen voor. Het beklemrecht is eeuwigdurend en niet van tijdelijke aard. U kunt van het beklemrecht alleen afkomen via afkoop van dit recht. Het beklemrecht is een vaste verbintenis tussen pachter en verpachter en ondeelbaar, zelfs bij vererving. Dit stamt nog uit de tijd dat pachter en verpachter baat meenden te hebben bij een eeuwigdurende en onveranderlijke verbintenis over de grond.

Ik heb een tweede woning op erfpacht

Bij een tweede woning op grond met erfpacht heeft afkoop gevolgen voor de waardering van uw onroerend goed in box 3 van de inkomstenbelasting. In die vermogensbox mag u bij verhuur namelijk 17x de jaarlijkse erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde en dat scheelt weer. Als u afkoopt, vervalt deze mogelijkheid. Als het verhuurde deel niet kan worden verkocht zonder het pand te splitsen, kan dit zelfs oplopen tot 20x de erfpachtcanon.

Slot

Als u kunt kiezen voor een huis op eigen grond, moet u dat zeker doen. Dat bespaart u veel lasten. Bovendien is een huis op eigen grond meer waard. Of het ook voordelig voor u is, hangt ook af van de mogelijkheden bij uw aangifte inkomstenbelasting.



«   »

Reactie plaatsen

Reacties

Er zijn geen reacties geplaatst.